Что будет с недвижимостью в 2018 году

Важные изменения на рынке столичной недвижимости: итоги года и прогнозы на ближайшее будущее.

OlegDoroshin/Fotolia

Скорее всего, в 2018 году тенденция сохранится: количество предложений будет по-прежнему существенно превышать спрос, и успешно будут реализовываться лишь те объекты, владельцы которых будут выставлять цену, адекватную рынку (или даже несколько ниже рыночной). «В ближайшей перспективе средняя стоимость цены на недвижимость упадет до отметки 150-140 тысяч рублей за кв. метр.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Фокус внимания постепенно смещается в сторону объектов внутри МКАД: раньше все недвижимость в пределах МКАД стоила намного дороже, чем за его пределами. Особенно привлекательными были предложения в пределах 3-5 км от кольцевой дороги. Теперь разница не сократилась, но общее падение цен привело к тому, что объекты в пределах Москвы стали доступнее.

«Увеличения спроса на вторичном рынке в столице и области в 2018 году ждать не приходится. Этому не способствует ни уменьшение реальных доходов населения, ни увеличение объема предложения на первичном рынке (в том числе в уже сданных корпусах), – полагает генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

– Падения спроса не произойдет, если ставки по ипотеке продолжат снижаться – каждый их скачок вниз вызывает пусть не глобальную, но волну интереса. Глобальных перемен не происходит, потому что финансовые ресурсы населения все еще уменьшаются, а не наоборот. Сейчас мы наблюдаем результат недавних финансовых кризисов, и пока нет предпосылок для существенных перемен в лучшую сторону».

Новостройки Москвы и области в 2017 году и прогнозы на 2018-й

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Как получить субсидию на покупку жилья?

Обзор рынка недвижимости Москвы в сентябре 2017-го

Что будет с ценами на недвижимость в 2018 году: мнение экспертов

Чтобы понять, сколько будут стоить квартиры, дома, офисные помещения в новом году, нужно учитывать много разных факторов. Но прежде всего — это спрос. Большинство людей сейчас ориентируются по стоимости своего жилья на цену доллара. Однако, как показывает практика, и многие могут заметить, что квартиры как стоили 1-2 млн. руб. в последние годы, так и сейчас рыночная цена на них колеблется в этих пределах.

С учетом изменения цен на валюту, можно сказать, что квартиры в два раза подешевели. Хорошо это или плохо — сложно сказать. Ведь одновременно цены на жилье стали доступнее, но тем, кто хочет продать, это не очень-то выгодно. К примеру, на 1 миллион рублей сегодня уже можно позволить в два раза меньше, чем несколько лет назад. Поэтому, это не очень предпочтительно для тех, кто владеет объектом недвижимости, вложился, к примеру, в строительство квартиры с целью ее продажи.

Сегодня многие люди ждут, чтобы цены увеличились, ждут и не продают свои квадратные метры дешевле. Однако, остаётся риск! А вдруг квартиры еще больше подешевеют? И тогда покупателей, еще вчера готовых к покупке, вообще будет не найти на желаемую сумму.

Что будет с недвижимостью в 2018 году

Если обратиться к разным источникам информации в интернете, то можно встретить неоднозначное мнение по поводу цен на жилье в 2018 году. Однако тенденция такова, что уже несколько лет цены на недвижимость падают. Снижается спрос, как на жилые помещения, так и на коммерческие. Из этого следует, что в ближайший год цена на квартиры и коммерческую недвижимость может уменьшиться. Вероятность этого выше!

От чего зависит цена на недвижимость? В журнале ПрофиКоммент уже есть статья о том, как продать квартиру выгодно без агента. В этой статье есть информация об основных зависимостях цены на жильё от определенных параметров. Какие это параметры?

  1. Цена на аренду. Это прежде всего! Об этом уже говорилось выше. Во всём мире, во всех цивилизованных странах, цена на квартиру или на дом зависит от потенциального спроса на аренду в конкретном месте. Почему? Дело в том, что любая квартира — это актив. Актив должен приносить деньги. То есть, если человек снимает квартиру, значит, в этом городе он должен зарабатывать деньги, чтобы оплачивать жилье, содержать себя, и, как основная задача, откладывать деньги на что-то. Из этого следует, что стоимость недвижимости зависит от следующего параметра:
  2. Наличие работы в конкретном месте. Чем больше работы, тем стоимость квадратного метра жилья выше, ведь спрос на аренду растет. Если в месте, где продается квартира, работы нет, и маленькие зарплаты, то цена в таком месте автоматически снижается с уменьшением экономического потенциала места.
  3. Себестоимость предложения. Квартира или дом, как физический объект, имеет себестоимость. То есть, учитываются затраты на строительные материалы, ремонт. Если дом изначально кирпичный, то, кирпичные стены дороже деревянных или глиняных. Да, да, в России есть объекты строительства, в далеких глубинках, где даже многоквартирные дома обмазаны глиной.
  4. Срок давности объекта. Согласитесь, объект недвижимости, которому 50 лет, не может стоить дороже нового жилья. Он требует затрат на ремонт и поддержание. Не только стены имеют срок давности, но и коммуникации: электропроводка, трубы водоснабжения и канализации, газовые трубы. Все это со временем устаревает и требует дополнительного вложения средств.
  5. Оплата коммунальных услуг. К примеру, в разных регионах страны стоимость коммунальных услуг разная. К примеру, на дальнем востоке в двухкомнатной квартире (стандартная площадь для семьи) расход на оплату ЖКХ может колебаться в районе 10 тысяч рублей. В то время как, в Краснодарском крае, стоимость коммуналки за такое же жилое помещение может быть районе 3 тысяч рублей. Такая разница в цене является результатом сложности доставки сырья для отопления в дальние регионы страны, а также повышенный расход на отопление. То есть, в северных регионах России, к примеру, нагревать природную воду температурой 2-3 градуса тепла, и поддерживать её на расстоянии, когда на улице минус 30-40 градусов. На юге России все совершенно иначе.

С учетом вышесказанного можно сделать следующие выводы: если в городе работы нет, низкие заработки, то цена на аренду жилья снижается. Во всём цивилизованном мире цена на квартиру или дом отталкивается от экономического климата места, в котором она находится. Из этого следует, что наилучшее место для продажи квартиры — это большой город.

Квартиры, которые находятся в городах с меньшим экономическим потенциалом, рискуют столкнуться с понижением цен в 2018 году. Просто потому, что последние годы тенденция такова, что люди из маленьких городов переезжают в большие. Если в городе уменьшается количество работы, уменьшаются зарплаты, соответственно, снижается спрос на аренду, то такая недвижимость может опуститься в стоимости также и в следующем году.

К тому же оплата коммунальных услуг тоже возрастает согласно инфляции. А это значит, что квартира, сдаваемая в аренду, тоже зависит от цены на коммунальные услуги. Чем выше коммунальные услуги, тем стоимость на аренду снижается, снижается потенциальный доход владельца жилья. Шанс найти квартирантов появляется, только если цену опускать.

Если же квартиру совершенно не снимают, то во многих российских городах цена на аренду недвижимости — это стоимость коммунальных услуг. Во многих маленьких удалённых городках страны люди сдают свои квартиры за коммунальные услуги, лишь бы  коммунальная оплата не становилась для них долговым обременением.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Если квартира находится в центре большого города, то цена на неё будет расти. Почему? Потому что на эту квартиру будет спрос выше за счет приезжих, которые будут искать возможность заработать именно здесь, поближе к центру города. То есть, чем меньше спрос на аренду квартир в маленьких городах, тем выше он в больших городах!

Соответственно, если квартира находится в большом городе, да еще и в центре, то смело можно рассчитывать на спрос со стороны квартиросъемщиков, и, соответственно, на рост цены квартиры в целом для продажи.

Неуступчивые продавцы

Что будет с недвижимостью в 2018 году

Для рынка вторичного жилья год был непростым. Эксперты в недвижимости оценивают его либо нейтрально, либо негативно. В некоторых районах Москвы и Подмосковья предложение более чем вдвое раза превышает спрос. Если добавить ко всему этому завышенные цены на квартиры относительно рынка, спрос на такие квартиры нулевой.

Самые большие сложности с продажей жилья возникают у инвесторов: это может быть совершенная несколько лет назад покупка для дальнейшей перепродажи или инвестиция в дорогостоящий ремонт. Собственники вкладывались с расчетом получить определенный доход, высчитывали свою будущую прибыль, а сегодня вынуждены выставлять квартиры на продажу на 15-20% дешевле, чем планировали.

Что дороже – новостройки или вторичные квартиры?

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Таблица предполагаемых цен на недвижимость в 2018 году

Последние годы спрос возрастает на недвижимость меньшего метража. Это:

  1. Квартиры-студии,
  2. Комнаты в коммунальных квартирах,
  3. Комнаты в общежитиях,
  4. Однокомнатные квартиры.

Стоимость двух- и трех комнатных квартир особо не меняется. Квартиры большей площади могут испытывать, в зависимости от места расположения, снижения цены.

Город / год 2017 2018
Москва 170.000 р. 210.000 р.
Санкт-Петербург 95.000 р. 101.000 р.
Краснодар 36.000 р. 40.000 р.
Ростов-на-Дону 55.000 р. 69.000 р.
Пермь 38.000 р. 42.000 р.
Самара 26.000 р. 28.000 р.
Красноярск 31.000 р. 33.000 р.
Омск 39.000 р. 46.000 р.
Волгоград 43.000 р. 52.000 р.
Воронеж 29.000 р. 37.000 р.
Уфа 34.000 р. 42.000 р.
Челябинск 45.000 р. 48.000 р.
Екатеринбург 36.000 р. 39.000 р.
Казань 47.000 р. 51.000 р.
Нижний Новгород 32.000 р. 35.000 р.
Объекты недвижимости в Подмосковье (район и цена)
Объекты недвижимости в Подмосковье (район и цена)

Налог на продажу

Изменения в системе налогообложения также существенно повлияли на рынок вторичного жилья. Начиная с 2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Раньше он составлял три года, а теперь – не менее пяти лет.

При этом достаточно больше количество объектов приобреталось в процессе строительства, и они постепенно сдавались в эксплуатацию в течение 2016-2017 годов. Многие из этих объектов были куплены в 2011-2012 годах на нулевом этапе строительства, и собственниками люди становились уже после принятия поправок в системе налогообложения.

Упадут ли цены на квартиры в 2018 году

Как уже говорилось в предыдущем пункте, цены на квартиры изменятся в разном направлении для разной категории квартир. Наилучший способ для тех, у кого квартира находится в маленьком городе, это продать её как можно быстрее и вложиться в квартиру, которая находится хотя бы на окраине большого города, а лучше — поближе к центру. Тогда убытки будут восполнены.

Людям, которые живут в маленьких городах, владеют недвижимостью и гадают, подорожает ли жилье в 2018 году, не стоит надеяться на то, что цены на их объекты недвижимости вырастут. Если только в их городе не планируется строительство нового предприятия или организации нового бюджетного учреждения. В таком случае, такое строительство привлечет в город новых работников, за счет создания новых рабочих мест. Это создаст улучшенную экономическую ситуацию, которая позволит расти ценам на квартиры и дома в этом месте.

Если говорить о квартирах, которыми люди владеют в больших городах, то они могут смело надеяться на рост цен, потому что, даже несмотря на экономическую нестабильность, имеющую неопределенное направление, спрос на аренду в больших городах пока что возрастает. В той же самой Москве не наблюдается падение цен.

Потому что последним шансом для людей со всей России возможность поехать и заработать именно в Москве остается последней. Это увеличивает приток населения в столицу и повышает спрос на аренду, соответственно, повышает цену стоимости самого жилья. Ведь только от спроса, от количества рабочих мест, от уровня зарплат зависит стоимость самой квартиры или любого другого объекта недвижимости.

Что будет с недвижимостью в 2018 году

Если говорить о себестоимости жилья. Например, в маленьких городах или маленьких населенных пунктах есть построенные коттеджи. Их продают за большие деньги. Однако на них спрос очень низок. Чаще всего в таких коттеджах живут сами хозяева, построившие домовладение. Для того, чтобы такая недвижимость продалась, сегодня должны быть реальные возможности заработать деньги в этой местности,  где находится данный объект недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Если этого нет, то продать такой дом будет сложно. Если желание продать дом велико, от этого зависит будущее, то придется описать экономическую ситуацию данной местности. Ведь, скорее всего, будущему хозяину дома понадобиться работа, чтобы содержать семью,  работать, используя машину в ближайшем районе или городе.

Следует описать, какие есть вакансии, на каком расстоянии от этого дома, где находятся потенциальные предприятия для работы.

Явного падения цен на жилье не будет. Почему? Потому что люди пока что еще могут ждать. Ожидание не даёт ценам опускаться вниз. Чем дольше люди будут ждать продажи своего жилья, тем выше и стабильнее держится потенциально возможная цена. Если бы люди могли ждать всю жизнь, то цену на недвижимость можно было бы установить и 10 миллионов за однушку где-то в небольшом городе европейской части России. Однако такая желаемая цена не гарантирует продажу и даже сводит её к нулю.

Если в 2018 году появится больше предложений за цену, которую готовы предложить реальные покупатели, тем быстрее будут падать цены вниз. Однако, это, прежде всего, будет затрагивать маленькие удаленные городки. В больших городах цены на недвижимость продолжат держаться и даже расти. Только потому, что продавая жилье в маленьких городах и переезжая в большие, приток населения в больших городах увеличивается сам по себе. Что увеличивает стоимость жилья, которая зависит от спроса на аренду.

Многие люди продают свои квартиры где-то в далёких уголках России и уже не могут позволить себе купить равнозначную жилплощадь. Имеющиеся у себя в средства они тратят чаще всего на аренду. Именно за счёт этого и будет рост цен на недвижимость в больших городах. Если же квартиры на продажу находятся в маленьких городах, то в 2018 году, по мнению многих экспертов, они по стоимости будут падать вниз.

И может настать такой момент, что квартиру, находящуюся в глубинке, невозможно будет ни сдать, ни продать. Ее не купят ни за миллион, ни за полмиллиона, ни даже за несколько сотен тысяч руб. И чем раньше это поймут те, кто владеет подобной недвижимостью в небольших городках, тем лучше, тем быстрее они смогут сориентироваться.

Однако следует учитывать, что приближаясь к большим мегаполисам, к большим городам, стоимость на недвижимость выше и эта стоимость может не позволить людям, продавшим квартиру в глубинке, купить в этом месте хоть что-то. Поэтому лучше всего рассчитывать на покупку недвижимости в пригороде, так как она всё равно будет расти из-за естественного притока населения.

Потом в дальнейшем можно будет рассчитывать продажу этой купленной недвижимости в пригороде с целью купить жилплощадь уже поближе к центру города. А длительное ожидание в маленьком городе с надеждой на продажу квартиры, может привести всего лишь к напрасной потере времени. И кроме проблем с оплатой коммунальных услуг, и отсутствия потенциальных квартиросъемщиков — больше ничего не будет.

Что будет с недвижимостью в 2018 году

Если в городе, в котором продается жилье:

  • проживает мало людей,
  • низкая стоимость аренды,
  • дефицит рабочих мест,
  • дорогая коммуналка,
  • ежегодно из этого места люди уезжают в другие города,
  • на недвижимость плохой спрос,

Из такого населенного пункта рекомендуется уезжать. Это будет выгодно, так как ежегодно спрос будет снижаться и в итоге в таком месте он вообще может стать нулевым. А выгодно продать в таком месте — значит продать за ту цену, которая на сегодняшний день есть, и она будет выше, чем в следующем году.

Также не рекомендуется продавать недвижимость в зимний период и покупать — в летний период времени. Летом приток людей со всех уголков страны в большие города гораздо выше, чем в любое другое время года, цена на аренду увеличивается, увеличивается и цена продажи. Поэтому, чтобы выгодно продать и выгодно купить, сэкономить деньги, лучше подождать и самостоятельно продать квартиру летом, а окупить жилье — зимой.

Как уже говорилось, в 2018 году цены на квартиры не упадут для тех квартир и домов, которые находятся ближе к большим городам или в центре больших городов. То есть, они подорожают. А подешевеют все те квартиры, которые находятся подальше от мегаполисов и не являются производственными моногородами, в которых работают предприятия федерального уровня. Такую недвижимость нужно продавать уже сейчас, пока на неё есть какие-то предложения, и перебираться в город побольше.

Однако для тех, у кого квартира находится в неудачном по многим параметрам месте, есть все же оптимистичные прогнозы. Жители небольших городов могут активно общаться в интернете и привлекать в свои города бизнес. Многие предприниматели хотят создать организации, сделать, что-то полезное для общества, хотят найти спрос на свои услуги, но они не знают, куда им идти со своими предложениями.

Для этого жителям маленьких городков нужно активно работать с социальными сетями, рассказывать о своем городе, его экономическом потенциале, тогда в это место могут прийти предприниматели, организовать бизнес, построить предприятия, создать рабочие места, и жизнь закипит. Цены на жилье будут расти в таком месте, как на дрожжах.

Ипотека нам поможет

«Осталось два сегмента рынка недвижимости, которые еще хоть как-то сдерживают рынок от сильного падения. Это сделки с привлечением ипотечных кредитов, которые становятся привлекательными благодаря снижению ставок ключевых банков по ипотечному кредитованию. Кроме того, популярны альтернативные сделки, где продавцы в цене ничего не теряют.

Продав свою квартиру дешевле, можно купить дешевле и альтернативную. В совокупности, два этих сегмента и формируют весь рынок Москвы и Подмосковья, забирая на себя 80-85% рынка. Смогут ли эти сегменты удерживать рынок в 2018 году, пока не понятно. Первый квартал 2018 года будет сложным и тяжелым в общем по рынку.

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

Что будет с недвижимостью в 2018 году

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Динамика цен

Несмотря на пессимистичные оценки года, эксперты отмечают также, что за три квартала 2017 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке квартир Москвы слегка увеличилась – на 1,6%. Что же стоит за этими цифрами? Рост связан с изменением структуры предложения: увеличилась доля квартир в самой дорогой категории – монолитных и монолитно-кирпичных домах, а также доля предложения в ЦАО.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

«Максимальная активность покупателей по-прежнему наблюдается в бюджетном сегменте, а в остальных округах (за пределами ЦАО) отмечено снижение. Так, по округам уменьшение средней удельной цены предложения с начала 2017 года было примерно таким: в ЗелАО (-3,6%), САО (-2,7%), ВАО (-2,5%), ЮВАО (-2,1%), СВАО (-1,9%), СЗАО (-1,1%), ЗАО (-1%), ЮЗАО (-0,7%).

https://www.youtube.com/watch?v=https:www.googleadservices.compageadaclk

В октябре средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы восстановилась до уровня 9,1 млн рублей (после снижения в сентябре до рекордных значений – 8,2 млн рублей). Средняя цена продажи однокомнатных квартир составила 5,9 млн рублей, двухкомнатных – 9,1 млн рублей, трехкомнатных – 12,8 млн рублей», – отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Информационный сайт
Adblock detector